Quelle assurance emprunteur en fonction de la nature du bien financé ?

Vous envisagez peut-être un ou plusieurs projets immobiliers : achat de résidence principale, secondaire, investissement locatif ? L’assurance emprunteur imposée par la banque pour l’obtention d’un prêt immobilier et dépend du type de projet financé. Cette couverture garantit le remboursement de l’emprunt en cas de survenance d’événements comme le décès ou la perte d’autonomie.

Alors, quelle assurance emprunteur en fonction de la nature de bien financé ? Vous le saurez après avoir lu ce qui suit.

Comment choisir une assurance emprunteur en fonction de la nature du bien financé ?

L’assurance emprunteur pour votre résidence principale

Lorsque le bien financé par un prêt immobilier est affecté à votre résidence principale (=> lien article Assurance emprunteur/RP), il est essentiel de souscrire une assurance emprunteur offrant une couverture complète. En effet, l’achat d’une résidence principale vous engage, dans la majorité des cas, pour de nombreuses années moyennant un prêt immobilier conséquent. Étant donné que vous vivez dans le bien financé, vous n’en retirez, en général, aucun revenu. Cet investissement constitue ce que l’on appelle un passif (dette pure et simple du foyer). Enfin, la résidence principale constitue souvent l’essentiel du patrimoine d’une famille. Il est primordial de bénéficier d’une couverture optimale pour vous protéger et protéger vos proches.

Les garanties minimum pour votre résidence principale sont :

• Décès.
• Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).
• Incapacité temporaire de travail (ITT).
• Invalidité permanente totale (IPT).

Selon les assureurs, certaines garanties sont considérées comme obligatoires ou optionnelles. Il n’en demeure pas moins qu’il s’agit de garanties classiques qu’il est recommandé de souscrire lorsque le bien financé est sa résidence principale. La banque peut également imposer les garanties suivantes :

• Invalidité permanente partielle (IPP).
• Perte d’emploi.

Ces garanties sont recommandées pour vous protéger, vous et vos proches dans le cadre d’un emprunt pour la résidence principale.

Concernant la garantie perte d’emploi, étudiez bien toutefois toutes les clauses de votre contrat pour connaître les conditions restrictives liées à la garantie chômage (ancienneté en CDI, licenciement économique, etc.). Cela vous évitera de souscrire cette option inutilement.

L’assurance emprunteur pour une résidence secondaire

Si le bien financé est une résidence secondaire , les garanties minimum imposées par la banque sont, le plus souvent, les suivantes :

• Décès.
• Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Les garanties Incapacité temporaire de travail (ITT), invalidité permanente totale (IPT), invalidité permanente partielle (IPP) et perte d’emploi sont optionnelles. Cependant, selon votre type d’investissement, vous n’aurez pas forcément besoin du même niveau de couverture et pourrez économiser certaines garanties optionnelles.  En effet, une résidence secondaire peut être, à l’instar de la résidence principale, un investissement dont vous vous réservez la jouissance exclusive. Dans ce cas, le bien constitue une charge (un passif) à part entière et votre capacité de rembourser l’emprunt dépend donc de vos revenus et de ceux de co-emprunteurs éventuels.

Mais vous pouvez très bien louer ce bien une partie de l’année quand vous ne l’occupez pas. Vous réalisez alors un investissement locatif et les loyers générés permettent de faire face, au moins partiellement, au remboursement de l’emprunt. Dans ce cas, la banque vous demandera certaines garanties en lien avec votre projet comme la souscription d’une assurance loyers impayés, la fourniture de baux, etc.

Si vous vous réservez la jouissance exclusive de votre résidence secondaire, la garantie perte d’emploi peut être utile.  La garantie chômage dépend par ailleurs de votre situation professionnelle. Elle est conditionnée par l’assureur et mieux vaut se renseigner avant de payer pour une couverture dont vous ne pourrez, au final, jamais profiter. En revanche, si vous comptez louer le bien financé une partie de l’année, l’intérêt de souscrire une garantie chômage est moins évident. En effet, les revenus locatifs permettront, le cas échéant, de faire face à une éventuelle baisse ou perte de salaires pour rembourser l’emprunt.

L’assurance emprunteur pour un investissement locatif

Dans le cas d’un investissement locatif, le bien financé par le prêt immobilier va être loué en priorité. Les revenus locatifs vont vous permettre de rembourser la majeure partie de l’emprunt. Les risques de défaillance dans le remboursement des mensualités sont moindres dans ce type de projet. La banque pourra cependant vous demander de souscrire d’autres garanties parallèles à l’assurance emprunteur :

• Assurance loyers impayés : cette garantie vous protège contre les impayés de loyers. Elle peut vous aider à maintenir la rentabilité de votre investissement en cas de problèmes avec les locataires.
• Garantie vacance locative : cette assurance couvre la perte de revenus locatifs en cas de vacances prolongée entre deux locataires. Elle peut être particulièrement utile pour les biens situés dans des zones où le marché locatif est moins dynamique.
• Dépôts de garantie (caution) : le dépôt de garantie est une somme versée par les locataires pour faire face aux éventuels impayés garantie qui couvre le paiement des charges de copropriété en cas d’incapacité de travail ou d’invalidité de l’emprunteur. Cette garantie peut être utile pour les investisseurs locatifs qui détiennent des biens en copropriété.

L’assurance emprunteur pour un bien professionnel

En tant que dirigeant d’entreprise, artisan ou commerçant ou profession libérale, vous pouvez avoir besoin de financer un bien professionnel (locaux, bureaux, usine, etc.). Pour vous octroyer le prêt immobilier professionnel, la banque va s’assurer de la solidité de votre activité. Pour cela, elle va vous demander certains justificatifs comptables.

Par ailleurs, à partir d’un certain montant emprunté, la banque va vous imposer de souscrire une assurance emprunteur vous couvrant en cas de décès, de PTIA, ainsi que, notamment, si vous n’êtes plus en mesure d’exercer temporairement votre activité professionnelle (ITT).

Comment changer d’assurance emprunteur en fonction de la nature du bien financé ?

Votre projet immobilier peut évoluer. Vous pouvez louer par exemple le bien financé initialement pour votre résidence principale. Cela peut être l’occasion de changer d’assurance emprunteur. Sachez que vous pouvez tout à fait résilier votre assurance de prêt à tout moment en cours de contrat d’emprunt. Ceci est possible depuis la loi Lemoine du 28 février 2022.

Voici les étapes :

1. Comparez les offres d’assurance emprunteur pour trouver celle qui convient le mieux à votre projet immobilier actuel ou futur.
2. Vérifiez que la nouvelle assurance de prêt offre des garanties équivalentes ou supérieures à celles de votre contrat actuel.
3. Informez votre banque de votre intention de changer d’assurance emprunteur en respectant un préavis d’au moins 15 jours avant la date anniversaire du contrat.
4. Envoyez votre demande de résiliation à votre assureur actuel et souscrivez la nouvelle assurance.

En changeant d’assurance emprunteur en fonction de la nature du bien financé, vous pouvez bénéficier d’une couverture mieux adaptée à vos besoins. C’est également l’occasion de réaliser des économies sur le coût global de votre emprunt.

Quels sont les différentes nature du bien financé ?

La nature du bien financé varie en fonction du type de projet que vous présentez à votre banque. Voici une liste des différentes natures de biens financés :

• Résidence principale
• Résidence secondaire
• Investissement locatif
• Immeuble de rapport
• Location meublée
• Bien loué en colocation
• Local commercial
• Bien professionnel

Ces différentes natures de biens reflètent les divers objectifs d’investissement et de financement pour les particuliers et les professionnels. Chaque nature de bien peut nécessiter des conditions de financement et d’assurance spécifiques.

Faites appel à un courtier d’assurance indépendant pour bénéficier d’une assurance emprunteur à la carte !

À retenir

• Les garanties minimums de l’assurance emprunteur restent les mêmes quel que soit la nature du bien financé : décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).
• En fonction des assureurs, d’autres garanties peuvent être imposées selon la nature du bien financé par le contrat (invalidité permanente totale ou partielle IPT ou IPP, incapacité temporaire de travail ou ITT).
• Les garanties optionnelles de l’assurance emprunteur sont à adapter selon la nature du bien financé : IPP, IPT ou ITT (si elles ne figurent pas dans les garanties obligatoires du contrat), perte d’emploi.
• Des assurances parallèles à l’assurance emprunteur existence ou non d’une assurance loyers impayés, etc.
• Changement d’assurance emprunteur : adapter son assurance emprunteur en fonction de l’évolution de son projet immobilier et profiter de la possibilité de changer d’assurance en cours de prêt.

En conclusion, l‘assurance emprunteur est obligatoire dans la majorité des cas, quelle que soit la nature du bien financé. Le niveau de garanties varie cependant de l’un à l’autre. Il est essentiel dans tous les cas de bien choisir la couverture. Si vous avez besoin d’aide pour choisir la meilleure assurance de prêt adaptée à votre situation, nos experts sont à votre disposition pour vous proposer des solutions sur mesure.