Vous avez un bien locatif ? Votre assurance emprunteur vous coûte peut-être trop cher
Quand on réalise un investissement locatif, l’objectif est souvent clair : construire un patrimoine, générer des revenus complémentaires et rentabiliser son projet immobilier sur le long terme.
Pour obtenir leur prêt immobilier, beaucoup d’emprunteurs passent des heures à comparer les taux de crédit, négocier les mensualités ou optimiser leur apport. Pourtant, un élément continue d’être largement sous-estimé : l’assurance emprunteur.
Et pourtant, cette assurance de prêt immobilier peut représenter plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.
Le problème, c’est que de nombreux investisseurs acceptent automatiquement l’assurance groupe proposée par leur établissement bancaire au moment de la signature de l’offre de prêt. Quelques années plus tard, ils découvrent qu’ils auraient pu trouver une assurance plus avantageuse, avec des garanties équivalentes et un meilleur taux d’assurance.
Alors, est-il encore possible de changer d’assurance pour un bien immobilier locatif ? Est-ce réellement intéressant ? Et comment savoir si votre contrat d’assurance actuel est compétitif ?
Voici ce qu’il faut savoir avant de renégocier votre assurance emprunteur.
Beaucoup d’investisseurs pensent qu’il est trop tard pour changer d’assurance
Pendant longtemps, les assurances emprunteur étaient perçues comme “figées”. Une fois le contrat signé avec la banque prêteuse, les emprunteurs pensaient devoir conserver cette assurance crédit immobilier jusqu’au remboursement du capital restant dû.
Cette idée reste encore très répandue aujourd’hui, notamment chez les investisseurs ayant contracté leur emprunt immobilier il y a plusieurs années.
Pourtant, le marché a énormément évolué.
Grâce aux différentes réformes mises en place ces dernières années, il est désormais beaucoup plus simple de résilier une assurance et de souscrire une assurance externe plus compétitive.
Depuis la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance différente de celle proposée par leur établissement prêteur dès la souscription du contrat. Cette délégation d’assurance permet de faire jouer la concurrence entre les assureurs et d’obtenir des garanties équivalentes à un tarif souvent plus avantageux.
La loi Hamon a ensuite permis la résiliation assurance pendant la première année suivant la signature du contrat de prêt.
Puis l’amendement Bourquin a introduit la résiliation annuelle à chaque date anniversaire.
Aujourd’hui, la loi Lemoine simplifie encore davantage les démarches puisque vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre une échéance annuelle.
Concrètement, même si votre crédit immobilier date de plusieurs années, vous pouvez encore comparer les offres d’assurance et envisager un changement d’assurance.
Pourquoi certains contrats coûtent beaucoup plus cher que nécessaire ?
Lors d’une demande de crédit, la plupart des établissements bancaires proposent automatiquement leur contrat groupe.
Cette assurance groupe fonctionne sur un principe de mutualisation. Tous les assurés paient selon une logique collective de risques. Résultat : certains emprunteurs paient davantage alors que leur profil présente peu de risques aggravés.
C’est souvent le cas des investisseurs locatifs ayant :
- une bonne situation professionnelle ;
- peu de problèmes de santé ;
- une activité stable ;
- ou un faible taux d’invalidité.
Dans ce contexte, une assurance individuelle peut parfois proposer un taux annuel beaucoup plus compétitif.
La différence devient encore plus visible sur les prêts immobiliers importants ou les longues durées du prêt.
Un contrat d’assurance mal optimisé peut alors augmenter fortement le coût total du crédit immobilier.
De nombreux investisseurs découvrent également que certaines garanties proposées dans leur contrat d’assurance ne correspondent pas réellement à leur situation personnelle.
Par exemple, une garantie perte d’emploi peut être peu pertinente pour certains profils indépendants ou investisseurs ayant plusieurs revenus locatifs. À l’inverse, des garanties invalidité ou incapacité temporaire de travail peuvent être essentielles pour protéger le remboursement des mensualités en cas de sinistre.
C’est précisément pour cette raison qu’il devient important de comparer régulièrement son assurance de prêt immobilier.
Changer d’assurance peut-il vraiment faire économiser de l’argent ?
Oui, et parfois bien plus que ce que les emprunteurs imaginent.
Lorsqu’un investisseur locatif change d’assurance emprunteur, l’objectif est généralement de réduire les primes d’assurance tout en conservant des garanties d’assurance équivalentes à celles exigées par la banque prêteuse.
Selon le montant du prêt immobilier, le capital emprunté, la quotité assurée ou encore le profil médical de l’assuré, les économies peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.
Les profils non fumeurs obtiennent souvent des conditions plus avantageuses. À l’inverse, certains assurés présentant un risque aggravé de santé peuvent subir une surprime importante avec certains contrats groupe.
Dans certains cas, la convention AERAS et le droit à l’oubli permettent toutefois de faciliter la souscription d’une assurance malgré des antécédents médicaux.
Le questionnaire médical joue également un rôle important dans le calcul du taux d’assurance.
Aujourd’hui, grâce à la concurrence entre les assureurs, il devient beaucoup plus simple de trouver une assurance adaptée à son projet immobilier locatif. Un comparateur d’assurance ou un courtier spécialisé peut notamment aider à identifier les contrats les plus avantageux selon :
- la durée du prêt ;
- le niveau de garantie ;
- les exclusions ;
- les délais de carence ;
- les franchises ;
- ou encore le mode d’indemnisation forfaitaire ou indemnitaire.
Quelles garanties faut-il vraiment analyser pour un investissement locatif ?
Quand on souhaite changer d’assurance, le prix ne doit jamais être le seul critère.
L’établissement prêteur vérifiera toujours l’équivalence des garanties avant d’accepter une substitution d’assurance. Cette analyse repose notamment sur la fiche standardisée remise lors de la demande de prêt.
Certaines garanties restent indispensables pour garantir un crédit immobilier locatif.
La garantie décès permet le remboursement du capital restant dû en cas de décès invalidité. La garantie invalidité permanente totale protège quant à elle l’assuré si celui-ci devient inapte à exercer une activité professionnelle.
Selon le profil de l’emprunteur, il peut aussi être pertinent d’étudier :
- la garantie Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) ;
- la garantie Invalidité Permanente Totale (IPT) ;
- la garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP) ;
- la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
- ou encore certaines garanties liées à l’hospitalisation et aux troubles psychiques.
Les investisseurs doivent également prêter attention aux exclusions prévues dans certains contrats d’assurance de prêt.
Certaines professions, activités sportives ou situations médicales peuvent entraîner des limitations de couverture.
Avant de résilier son assurance, il reste donc essentiel de comparer précisément les garanties proposées et les critères d’équivalence exigés par l’organisme prêteur.
Pourquoi faire appel à un courtier pour comparer son assurance emprunteur ?
Comparer les assurances emprunteur peut rapidement devenir complexe, surtout dans le cadre d’un investissement locatif.
Entre les garanties décès invalidité, les exclusions, les quotités, les délais de franchise, les formalités médicales ou encore les critères d’équivalence imposés par la banque prêteuse, il n’est pas toujours évident d’identifier le contrat d’assurance réellement adapté à son projet immobilier.
C’est pour cette raison que certains emprunteurs choisissent de se faire accompagner par un courtier spécialisé en assurance de prêt immobilier.
Son rôle consiste à aider l’emprunteur à comparer les offres d’assurance, analyser les garanties proposées et vérifier si un changement d’assurance peut être pertinent selon :
- la durée du prêt ;
- le montant du capital emprunté ;
- la situation personnelle ;
- le niveau de garantie souhaité ;
- ou encore le coût total du crédit immobilier.
Un courtier peut également accompagner les assurés dans les démarches liées à la délégation d’assurance, à la substitution de contrat ou à la résiliation assurance auprès de l’établissement prêteur.
Dans ce contexte, des spécialistes comme INIXIA proposent un accompagnement permettant aux emprunteurs de mieux comprendre les différentes offres d’assurance emprunteur disponibles sur le marché et de comparer plus facilement les garanties équivalentes exigées par la banque prêteuse.
Cette démarche peut notamment aider les investisseurs à analyser plus précisément leur contrat d’assurance actuel et à identifier les solutions les plus adaptées à leur investissement locatif.
Votre assurance emprunteur mérite peut-être d’être réévaluée
Beaucoup d’investisseurs locatifs continuent aujourd’hui de payer une assurance emprunteur souscrite plusieurs années auparavant sans jamais la comparer.
Pourtant, les évolutions du marché et les nouvelles possibilités de résiliation permettent désormais de trouver des contrats bien plus compétitifs, parfois avec des garanties d’assurance mieux adaptées à votre situation personnelle.
Que vous ayez souscrit votre prêt immobilier récemment ou il y a plusieurs années, comparer votre assurance de prêt peut vous permettre :
- de réduire vos cotisations ;
- d’optimiser votre investissement locatif ;
- d’améliorer la rentabilité de votre bien immobilier ;
- et de faire des économies importantes sur le remboursement du crédit.
Avant de signer un nouveau contrat ou de conserver votre assurance actuelle, prendre le temps de comparer plusieurs devis assurance peut donc réellement faire la différence sur le long terme.