Acheter un bien immobilier en viager répond à des règles différentes d’un achat immobilier classique. L’acquéreur, appelé débirentier, verse généralement un capital initial, le bouquet, puis une rente au vendeur. Mais selon la manière dont l’opération est financée, un prêt immobilier peut également intervenir. La question de l’assurance emprunteur se pose alors.
Peut-on souscrire une assurance de prêt pour financer un achat en viager ? Quelles garanties peuvent être exigées par la banque ? Et quels risques faut-il anticiper avant de signer une offre de prêt ? Voici les points essentiels à connaître.
Pourquoi l’achat en viager présente-t-il un financement particulier ?
Dans une acquisition immobilière classique, l’emprunteur contracte un crédit dont le montant, la durée du prêt et les mensualités sont déterminés dès la signature du contrat de prêt.
Le viager fonctionne autrement. Son coût final dépend notamment de la durée pendant laquelle la rente sera versée. Cette particularité rend le montage financier plus complexe pour les établissements bancaires.
Un crédit peut néanmoins être envisagé, par exemple pour financer le bouquet ou une partie de l’acquisition. L’organisme prêteur étudie alors la situation personnelle de l’acquéreur, ses revenus, son niveau d’endettement et les garanties disponibles.
La nature même du viager peut également influencer les garanties demandées par l’établissement de crédit. Avant toute demande de prêt, il est donc important de présenter précisément le projet au banquier ou à un courtier.
L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour acheter en viager ?
L’assurance de prêt n’est pas une obligation légale systématique pour obtenir un crédit immobilier. Dans les faits, la banque peut toutefois l’exiger pour accepter d’assurer le financement.
Cette assurance protège le remboursement du crédit lorsque certains événements couverts empêchent l’assuré de respecter les échéances du prêt. Selon le contrat d’assurance, elle peut notamment comprendre :
- une garantie décès ;
- la perte totale et irréversible d’autonomie ;
- l’invalidité permanente totale ou partielle ;
- l’incapacité temporaire de travail ;
- éventuellement une garantie perte d’emploi.
En cas de sinistre couvert, l’assureur peut prendre en charge tout ou partie du capital restant ou des mensualités, selon le niveau de garantie et la quotité assurée.
Pour un achat en viager financé à crédit, cette protection doit donc être étudiée avec autant d’attention que pour les autres prêts immobiliers.
Quels risques l’assurance doit-elle couvrir ?
Un décès avant le remboursement du crédit
Le premier risque concerne le décès de l’emprunteur avant la fin de la durée du crédit. Lorsque la garantie décès est mobilisable, la compagnie d’assurance rembourse à la banque le capital restant dû selon les conditions et la quotité prévues au contrat.
Cette garantie peut aussi contribuer à protéger les héritiers. Sans couverture adaptée, la dette liée à l’emprunt peut avoir des conséquences sur la succession.
En présence d’un co-emprunteur, le choix des quotités devient particulièrement important. Assurer chaque personne à 50 %, 70 % ou 100 % ne produit pas le même niveau de protection.
Une incapacité ou une invalidité pendant le prêt
Que se passe-t-il si l’acquéreur ne peut plus exercer son activité professionnelle après un accident ou une maladie ?
Les garanties ITT, invalidité permanente ou incapacité de travail peuvent intervenir lorsque les conditions du contrat sont réunies. Leur fonctionnement varie toutefois fortement entre les assureurs.
Il faut notamment vérifier le délai de carence, le délai de franchise, les exclusions, le taux d’invalidité retenu et les modalités de mise en jeu de chaque garantie.
L’objectif est simple : éviter qu’un arrêt de travail prolongé ou un cas d’invalidité compromette le remboursement du prêt en plus du financement propre au viager.
L’âge de l’emprunteur peut-il compliquer la souscription ?
L’âge constitue un élément important en matière d’assurance emprunteur viager. Certains acquéreurs utilisent notamment ce type d’opération dans le cadre d’un projet patrimonial à un âge plus avancé.
Or, les contrats d’assurance peuvent prévoir des limites d’âge à la souscription ou à la fin de certaines garanties. L’âge et la situation de l’assuré peuvent aussi avoir un impact sur le taux d’assurance et donc sur le coût total du crédit.
Un état de santé particulier peut également entraîner une étude spécifique du dossier. Selon les situations et les règles applicables, la convention AERAS, le droit à l’oubli ou les dispositifs encadrant le questionnaire de santé peuvent faciliter l’accès à l’assurance pour certains emprunteurs présentant un risque aggravé de santé.
Il reste essentiel de consulter les conditions précises de l’offre d’assurance avant toute souscription.
Assurance groupe ou délégation d’assurance : que choisir ?
La banque prêteuse peut proposer son assurance groupe. L’emprunteur n’est toutefois pas nécessairement obligé de retenir ce contrat.
La délégation d’assurance permet de choisir une assurance externe, sous réserve de respecter les critères d’équivalence de garanties exigés par le prêteur. La fiche standardisée remise à l’emprunteur permet notamment d’identifier les garanties demandées.
Comparer les contrats peut être particulièrement pertinent pour un financement en viager. Le tarif ne doit cependant pas être le seul critère.
Il convient de comparer le coût global, mais aussi :
- les exclusions de garanties ;
- les limites d’âge ;
- les franchises ;
- les modalités d’indemnisation ;
- la quotité ;
- les garanties incapacité et invalidité.
Les principes issus notamment de la loi Lagarde ont renforcé la possibilité de choisir son assurance. Les règles ont ensuite évolué pour faciliter le changement d’assurance lorsqu’un nouveau contrat présente les garanties requises.
Peut-on changer d’assurance pendant le remboursement ?
Oui. Un emprunteur peut, sous certaines conditions, procéder à une substitution de son contrat d’assurance de prêt immobilier.
L’intérêt est de pouvoir faire jouer la concurrence lorsque l’assurance initialement souscrite n’est plus adaptée ou lorsqu’une nouvelle offre présente un coût plus avantageux.
Changer d’assurance ne signifie toutefois pas réduire les garanties indispensables. Le nouveau contrat doit respecter le niveau de couverture exigé par l’établissement prêteur.
Pour un viager, il faut également tenir compte de l’évolution de la situation personnelle de l’assuré. L’âge, la durée restante du crédit et les garanties encore accessibles peuvent influencer les offres d’assurance disponibles.
Quels points vérifier avant de financer un viager à crédit ?
Avant la signature de l’offre, il est utile d’examiner l’opération dans son ensemble. Le coût de l’assurance ne représente qu’une partie du financement.
Il faut mettre en perspective le montant du prêt, les mensualités, le taux de crédit, les frais de dossier, le coût de la rente et la capacité financière de l’acquéreur. Le TAEG permet notamment d’obtenir une vision plus large du coût du crédit.
Il faut aussi s’interroger sur les garanties apportées au prêteur. Dans un achat classique, une hypothèque, une caution ou un cautionnement peuvent sécuriser le financement. Dans le cadre particulier du viager, les droits du vendeur et la structure juridique de l’opération peuvent compliquer les garanties disponibles pour la banque.
C’est pourquoi une étude du dossier en amont reste indispensable.
Pourquoi comparer son assurance emprunteur pour un achat en viager ?
Un achat en viager financé par un emprunt combine plusieurs engagements financiers. Le choix de l’assurance ne doit donc pas être traité comme une simple formalité bancaire.
Comparer plusieurs assurances emprunteur permet d’étudier les tarifs, mais surtout les garanties réellement adaptées au profil de l’acquéreur. Un courtier en assurance peut accompagner cette démarche, analyser les contrats d’assurance et rechercher une solution répondant aux exigences de la banque.
Chez INIXIA, nous accompagnons les particuliers dans la recherche d’une assurance de prêt adaptée à leur projet immobilier et à leur situation. L’objectif est de trouver un équilibre entre niveau de protection, exigences du prêteur et coût de l’assurance.
Avant de souscrire une assurance pour financer un viager, prenez donc le temps d’étudier votre montage financier dans sa globalité. Une couverture adaptée permet de mieux sécuriser le remboursement du crédit face aux principaux aléas de la vie.