Acheter un bien immobilier à l’étranger peut répondre à différents projets : résidence secondaire, investissement locatif ou installation dans un autre pays. Lorsque l’acquisition nécessite un prêt immobilier, la question de l’assurance emprunteur se pose rapidement.
Mais financer un logement hors de France comporte des particularités. Le pays d’achat, la banque qui accorde le crédit et le lieu de résidence de l’emprunteur peuvent influencer les conditions du financement et de l’assurance.
Alors, une assurance de prêt française peut-elle couvrir un achat à l’étranger ? Quelles garanties faut-il vérifier ? Voici les principaux points à connaître.
Quelle banque peut financer un achat immobilier à l’étranger ?
Pour financer son projet immobilier, l’emprunteur peut solliciter un établissement bancaire français ou une banque située dans le pays où se trouve le bien.
Cette différence est importante. Avec une banque étrangère, le contrat de prêt peut relever de règles différentes de celles applicables en France. Les exigences concernant l’assurance de prêt peuvent également varier.
Un établissement français peut aussi être plus prudent lorsqu’il finance directement un bien immobilier situé hors de France. La prise d’une hypothèque à l’étranger peut notamment être plus complexe.
Selon le dossier, le prêteur peut demander une caution, une garantie sur un patrimoine situé en France ou un apport plus important.
L’assurance emprunteur couvre-t-elle un bien situé à l’étranger ?
L’assurance emprunteur protège avant tout le remboursement du crédit en cas de sinistre couvert. Elle n’assure donc pas directement le logement, contrairement à une assurance habitation.
Une assurance de prêt immobilier peut couvrir un financement destiné à un achat à l’étranger, sous réserve des conditions du contrat et de son champ territorial.
Avant de souscrire une assurance, il est essentiel de vérifier :
- les pays couverts par le contrat ;
- les éventuelles exclusions territoriales ;
- les garanties applicables en cas de séjour ou de résidence à l’étranger ;
- les formalités prévues en cas de sinistre.
Une assurance externe proposant un taux avantageux n’est pas forcément intéressante si certaines garanties deviennent limitées dans le pays concerné.
Quelles garanties privilégier pour un achat à l’étranger ?
Le niveau de garantie dépend principalement du projet et des exigences de l’établissement prêteur.
La garantie décès et la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) constituent généralement le socle de l’assurance de prêt. Selon le financement, des garanties liées à l’incapacité temporaire de travail ou à l’invalidité permanente peuvent également être exigées.
Pour une résidence principale, le niveau de protection demandé peut être différent de celui d’un investissement locatif.
En présence d’un co-emprunteur, il faut également déterminer la quotité assurée pour chacun. Celle-ci correspond à la part du capital emprunté couverte par l’assureur.
Les garanties décès et invalidité fonctionnent-elles partout dans le monde ? Pas nécessairement dans les mêmes conditions. La notice du contrat doit préciser son étendue territoriale et ses exclusions.
Résider à l’étranger change-t-il la situation ?
Acheter un appartement à l’étranger tout en continuant à vivre en France n’est pas la même chose que s’installer durablement dans un autre pays.
Le lieu de résidence et l’activité professionnelle exercée à l’étranger peuvent influencer l’étude de la demande d’assurance. Certaines destinations peuvent aussi faire l’objet de conditions particulières.
En cas d’arrêt de travail ou d’invalidité, des difficultés pratiques peuvent apparaître. L’assureur peut demander des documents médicaux ou administratifs établis dans le pays de résidence.
Il faut donc se poser plusieurs questions avant la souscription : qui pourra constater l’invalidité ? Quels justificatifs seront acceptés ? Une expertise médicale en France pourra-t-elle être demandée ?
Ces éléments doivent être vérifiés avant la signature du contrat.
Qu’en est-il du questionnaire de santé ?
Lorsque le financement relève des règles françaises applicables, la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour certains prêts immobiliers.
Cette suppression concerne notamment les situations où la part assurée sur l’encours cumulé des crédits concernés ne dépasse pas 200 000 euros par assuré et où le remboursement du prêt s’achève avant les 60 ans de l’emprunteur.
Lorsque ces conditions ne sont pas réunies, des formalités médicales peuvent rester nécessaires. En présence d’un risque aggravé de santé, la Convention AERAS et, selon la situation, le droit à l’oubli peuvent également intervenir.
Attention cependant : ces règles françaises ne s’appliquent pas automatiquement à un crédit contracté auprès d’une banque étrangère. Il faut vérifier le droit applicable au financement et au contrat d’assurance.
Peut-on choisir une délégation d’assurance ?
Lorsque le financement relève du cadre français, la délégation d’assurance permet de rechercher un contrat externe au contrat groupe proposé par la banque.
L’assurance choisie doit toutefois présenter des garanties équivalentes à celles exigées par l’établissement prêteur. La fiche standardisée permet d’identifier les critères demandés.
Pour un achat à l’étranger, faire jouer la concurrence peut être intéressant. Mais le comparateur ne doit pas se limiter au taux d’assurance ou au coût total.
Il faut surtout comparer le niveau de garantie, les exclusions, la couverture territoriale et les modalités de prise en charge à l’étranger.
Peut-on changer d’assurance en cours de prêt ?
Lorsque la réglementation française concernée s’applique, la loi Lemoine permet à l’emprunteur de demander la résiliation de son assurance à tout moment et sans frais. Le nouveau contrat doit respecter les critères d’équivalence demandés par la banque.
Il n’est donc plus nécessaire d’attendre une date anniversaire pour changer d’assurance emprunteur dans ce cadre.
En revanche, pour un crédit souscrit auprès d’un établissement étranger, les conditions de résiliation peuvent être différentes. Il est indispensable de consulter le contrat avant toute substitution.
Comment sécuriser son financement immobilier à l’étranger ?
Pour assurer un achat immobilier à l’étranger, rechercher le meilleur taux ne suffit pas. L’emprunteur doit vérifier que sa couverture reste efficace dans le pays où se trouve le bien et, le cas échéant, dans son pays de résidence.
Chez INIXIA, courtier en assurances, nous accompagnons les emprunteurs dans la comparaison des assurances de prêt et l’étude des garanties adaptées à leur projet.
Avant de souscrire, il faut donc regarder trois éléments ensemble : les conditions du crédit immobilier, le droit applicable et l’étendue territoriale de l’assurance. Cette approche permet de sécuriser davantage le financement et d’éviter de découvrir une exclusion au moment d’un sinistre.