Comment souscrire une assurance emprunteur en SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) offre de réels avantages fiscaux en termes de transmission et d’investissement. Dans le cadre d’un projet immobilier, la SCI peut avoir besoin de souscrire un prêt immobilier. Une assurance emprunteur adéquate sera alors nécessaire afin de sécuriser l’opération.

Comment obtenir la meilleure assurance emprunteur pour une SCI ? Après un rappel des points clés de cette structure juridique, nous vous expliquerons les étapes à suivre.

Une courtière en assurance de prêt en SCI montre à son client les avantages de son nouveau contrat.

 

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière est une structure dotée de la personnalité juridique. Cette forme sociale est dédiée au développement et à la gestion d’un patrimoine immobilier.

La SCI est créée par au moins deux personnes et doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Le régime fiscal par défaut de la SCI est l’impôt sur le revenu et la transparence fiscale. Cela signifie que les résultats de la SCI sont directement imposés entre les mains des associés.

 

Comment emprunter pour un achat immobilier en SCI ?

Il existe deux options pour souscrire un crédit immobilier via une SCI :

  • La SCI contracte l’emprunt, représentée par ses associés fondateurs : la société rembourse les mensualités du crédit immobilier grâce aux revenus de la société ;
  • Chaque associé contracte un prêt immobilier et réalise un apport à la société d’égal montant afin de financer l’acquisition du bien.

Dans les deux cas, la SCI est propriétaire du bien immobilier financé par le crédit. Le recours à une SCI comporte plusieurs avantages :

  • Achat et gestion d’un bien immobilier à plusieurs : le fait que la société compte plusieurs associés fondateurs augmente cependant les garanties et le montant total du crédit.
  • Emprunt par la SCI représentée par son gérant et ses associés.
  • Protection du patrimoine détenue par la société et non par les associés.
  • Transmission du patrimoine immobilier facilitée.
  • Cadre fiscal intéressant.

 

Comment souscrire une assurance emprunteur en SCI ?

Sur le principe de la nécessité de souscrire une assurance emprunteur, les banques ne font pas de distinction entre une SCI et un investisseur direct pour un investissement locatifAinsi, et même si cela n’est pas légalement obligatoire, aucune banque ne consent de crédit sans qu’un contrat d’assurance emprunteur ne soit signé.

Une assurance emprunteur en commun ou individuelle

Pour l’emprunt de la SCI, l’assurance emprunteur est souscrite au nom des associés en tant que personnes physiques et non de la société. Ainsi, si certains évènements surviennent dans la vie des associés, la SCI peut se retrouver en difficulté pour régler le capital emprunté. Aussi, l’assurance peut prendre en charge le remboursement du crédit immobilier.  Les associés ont les mêmes droits qu’un emprunteur individuel, notamment en termes de délégation d’assurance (loi Lagarde). Plusieurs options sont possibles pour couvrir l’emprunt de la SCI :

  • Une assurance de prêt commune couvrant les associés selon les conditions du contrat ;
  • Une assurance emprunteur individuelle où chaque associé couvre son emprunt à 100% avec sa propre assurance.

Les banques proposent généralement un contrat groupe standard d’assurance emprunteur. Depuis la loi Lagarde précitée, il est possible de choisir une assurance externe, qui peut offrir une meilleure couverture et permettre de réaliser des économies. Il est nécessaire d’obtenir des garanties équivalentes à celles imposées par l’assurance emprunteur de la banque.  Pour ce faire, il est judicieux de s’adresser à un courtier en assurance indépendant ayant une parfaite connaissance du marché de l’assurance.  

La question de la quotité d’assurance emprunteur

Lorsque plusieurs associés possèdent des parts d’une SCI, il est possible de répartir la couverture d’un emprunt entre eux, quelle que soit leur participation.

Par exemple, un associé avec une participation minoritaire peut choisir d’être couvert à 100%, tandis que les autres qui ont une participation majoritaire, peuvent être couverts pour une partie inférieure. Cette répartition dépend des revenus des emprunteurs et des exigences de la banque.

La possibilité d’une assurance emprunteur différenciée pour chaque associé

De même que chaque associé peut emprunter à titre personnel et apporter son emprunt à la SCI, chaque associé est libre de choisir sa propre assurance emprunteur.  Chaque emprunteur peut ainsi choisir son propre assureur, ou se tourner vers le même assureur que ses associés. Il est alors intéressant de négocier les tarifs de l’assurance emprunteur. Pour cela, vous pouvez vous adresser à un courtier en assurance indépendant pour éventuellement changer d’assurance emprunteur.

 

L’assurance emprunteur pour SCI en une image

 

Présentation simplifiée de l'assurance emprunteur SCI à travers une infographie.

 

 

À retenir

  • Le recours à une SCI dans le cadre d’un investissement immobilier, comporte plusieurs avantages sur le plan patrimonial et fiscal.
  • Dans le cadre d’un prêt immobilier souscrit par une SCI, une assurance emprunteur est systématiquement demandée par les banques.
  • L’assurance emprunteur est souscrite au nom des associés.
  • La répartition de la quotité d’assurance est indépendante de la participation des associés au capital de la structure.
  • Chaque associé est libre de choisir son propre assureur pour son assurance de prêt immobilier.

Vous voilà informés sur l’assurance emprunteur d’une SCI. N’hésitez pas à nous contacter afin de rechercher la meilleure assurance de prêt pour votre projet immobilier.