Assurance emprunteur pour loueur en meublé professionnel
Vous envisagez peut-être de réaliser un investissement locatif sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Ce régime, qui permet de bénéficier d’un régime fiscal favorable, nécessite un investissement conséquent et la recherche de financement. La banque va donc exiger la souscription d’une assurance emprunteur pour couvrir certains risques comme le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ou encore l’invalidité.
Quelle assurance emprunteur souscrire pour un loueur en meublé professionnel ?
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Assurance emprunteur et location meublée professionnelle : comment ça marche ?
Qu’est-ce que le régime de la location meublée professionnelle ?
Les revenus tirés d’une location meublée sont imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La loi fiscale distingue le loueur en meublé professionnel du non-professionnel. Le statut de LMP est avantageux fiscalement car il permet notamment de déduire les amortissements liés à l’achat d’un ensemble immobilier et d’imputer les déficits constatés sur le revenu imposable global de l’exploitant. Les loyers relèvent du régime des locations meublées professionnelles (LMP) si les recettes annuelles tirées des locations meublées perçues par le foyer fiscal excèdent :
- Le plafond de 23 000 € ;
- L’ensemble des autres revenus du foyer fiscal.
Le loueur en meublé professionnel est enregistré au greffe du tribunal de commerce. Selon le niveau de recettes réalisées, le LMP peut choisir le régime micro-BIC (application d’un abattement forfaitaire) ou le régime réel d’imposition. Ainsi, ce régime implique de souscrire des financements relativement lourds et longs sur la durée, notamment pour atteindre le seuil de recettes locatives imposées par ce statut. Il est impératif de souscrire une assurance de prêt à la hauteur du risque que représente la souscription de ces emprunts.
Quelle assurance emprunteur souscrire en location meublée professionnelle ?
Des garanties indispensables
Une assurance de prêt est exigée par l’établissement de crédit pour tout prêt immobilier, y compris ceux souscrits par un loueur en meublé professionnel. Cette couverture permet de garantir le remboursement du prêt lors de la survenance de certains risques pesant sur l’emprunteur.
Les risques les plus communément couverts en la matière sont :
- Le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
- L’incapacité de travail et l’invalidité ;
Compte-tenu du niveau de financement exigé dans la majorité des cas par le statut de LMP, il est primordial de souscrire des niveaux de garanties d’assurance emprunteur suffisants.
Les revenus locatifs permettent toutefois de faire face aux mensualités de remboursement des emprunts. En effet, l’objectif de ce type d’investissement locatif est de rembourser les emprunts grâce aux loyers générés par le ou les biens. La banque doit en tenir compte lorsqu’elle impose le niveau de garanties du contrat d’assurance destiné à couvrir le prêt immobilier.
Contrat de groupe ou délégation d’assurance pour un LMP ?
Dans ce domaine, les contrats de groupe proposés par les établissements bancaires sont peu adaptés aux situations personnelles des particuliers. Il est souvent utile de mettre en concurrence la proposition de votre banque avec celle d’autres compagnies d’assurance. Les tarifs de l’assurance de prêt imposés par la banque vont impacter de façon significative le coût global du crédit. Mieux vaut opter pour la délégation d’assurance afin d’obtenir des garanties adaptées tout en réalisant des économies. Vous pouvez comparer les offres d’assurance emprunteur en vous faisant accompagner par un courtier en assurance indépendant.
Assurance emprunteur et LMP : quid en cas de décès de l’emprunteur ?
Il peut malheureusement arriver que le risque couvert par le contrat d’assurance emprunteur se réalise. Le décès de l’emprunteur relevant du statut de loueur en meublé professionnel peut avoir des conséquences désastreuses pour ses héritiers dans certains cas.
Le risque de défaut ou d’insuffisance de couverture
Si le loueur en meublé professionnel décède alors que son assurance emprunteur ne couvre pas suffisamment le capital restant dû, les héritiers peuvent être contraints de rembourser eux-mêmes le prêt en cours. Pour éviter cela, il est important d’être tout simplement bien assuré. Le contrat de groupe proposé par la banque est généralement peut être mal adapté à votre projet et à votre statut. Mieux vaut opter pour la délégation d’assurance. Changer d’assurance emprunteur peut vous permettre d’obtenir de meilleurs et des garanties personnalisées.
L’indemnité d’assurance vue comme un produit exceptionnel par les impôts
Dès lors que le loueur en meublé professionnel relève du régime réel, il peut déduire de son revenu global les charges liées à son exploitation. Cela concerne notamment les primes d’assurance emprunteur versées. Toutefois, en cas de sinistre, l’indemnité versée par l’assurance qui rembourse le solde de l’emprunt. La somme perçue peut être considérée comme un produit exceptionnel par les impôts. Ce produit doit alors être réintégré dans le résultat imposable de l’emprunteur. Cette majoration peut ainsi mettre les héritiers de l’emprunteur en difficulté.
La majoration des droits de succession suite au versement de l’indemnité de l’assurance emprunteur
L’indemnité versée par l’assurance vient renchérir la valeur de l’entreprise individuelle du loueur en meublé professionnel. Les droits de succession, dont seront redevables les héritiers, seront ainsi calculés sur cette dernière valorisation. Le coût fiscal dépendra de divers paramètres tels que le lien de parenté, les donations antérieures, ou le montant de l’actif successoral.
À noter : des solutions juridiques existent cependant pour atténuer cette taxation voire pour l’éviter purement et simplement.
À retenir
- Un investissement en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) financé par un établissement de crédit nécessite de souscrire une assurance emprunteur.
- L’assurance emprunteur doit être adaptée, notamment en cas de décès, pour permettre notamment aux héritiers de l’emprunteur de faire face à des emprunts souvent lourds.
- Opter pour une délégation d’assurance permet de bénéficier de garanties personnalisées et de taux optimisés.
Le statut du loueur en meublé professionnel (LMP) constitue des investissements conséquents. Il est donc important d’être bien accompagné pour mettre en place un contrat d’assurance emprunteur adapté à un prix optimisé. Nos équipes sont là pour vous accompagner et vous conseiller.