Assurance emprunteur et investissement locatif : mode d’emploi
L’assurance emprunteur s’applique à tout type de prêt immobilier quel que soit votre projet (achat d’une résidence principale, secondaire ou investissement locatif). Cependant, la nature de votre projet peut avoir une influence sur les garanties que vous devez souscrire. L’investissement locatif permet de rembourser un crédit immobilier grâce aux loyers générés tout en employant différents dispositifs fiscaux prévus par la loi.
En quoi l’assurance emprunteur est-elle différente pour un investissement locatif que pour une résidence principale ? Quelles sont les possibilités de négociation des garanties ? Dans cet article, nous vous aidons à faire votre choix d’assurance emprunteur pour votre projet d’investissement locatif.
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Comment choisir une assurance emprunteur en investissement locatif ?
Depuis le 1er juillet 2010 et l’application de la loi Lagarde, vous pouvez opter pour la délégation d’assurance. Il s’agit de souscrire une assurance auprès d’un organisme externe à la banque prêteuse.
L’assurance emprunteur pour un investissement locatif
Assurance emprunteur obligatoire
L’assurance emprunteur ne figure pas dans les obligations législatives pour accorder un crédit immobilier. Seulement, les organismes prêteurs ont besoin de se protéger en cas de possible défaut de paiement. Que vous ayez pour ambition d’acquérir une résidence principale ou des logements pour un projet d’investissement locatif, les garanties obligatoires ou minimum de l’assurance emprunteur sont les mêmes.
Assurance emprunteur adaptée
En revanche, le niveau de garanties peut différer. Lorsque vous achetez un bien en vue de le louer, que ce soit en location nue ou meublée, vous réalisez un placement financier. Les loyers issus de la location du bien vont couvrir tout ou partie de l’emprunt. Cette solution d’épargne permet par ailleurs de générer des revenus passifs, une fois le crédit immobilier soldé. Enfin, la loi prévoit certains dispositifs fiscaux avantageux pour les investisseurs locatifs : déduction des frais liés à l’acquisition, déficit foncier reportable, régime du micro-foncier, etc. Certains investisseurs développent même une activité à part entière en investissant dans l’immobilier en devenant par exemple loueur en meublé professionnel (LMP). Selon la nature de votre projet, les organismes de crédit et les assureurs tiennent compte des garanties liées à votre investissement locatif, à savoir les loyers générés par la location du bien, la présence ou non d’un locataire en place, la souscription d’une assurance loyers impayés, etc. Ce contexte facilite l’octroi d’un crédit immobilier. L’assurance emprunteur retenue devra offrir un niveau de garanties adapté. Par exemple, il sera inutile de souscrire la garantie optionnelle perte d’emploi.
Par exemple, si vous subissez, un événement survient (accident, maladie, invalidité, etc.), le paiement des loyers par vos locataires va pouvoir continuer de couvrir une partie (ou la totalité) du montant du remboursement de votre crédit.
La délégation d’assurance
Lors de la souscription d’un prêt immobilier, l’organisme prêteur vous proposera son assurance dite de groupe afin de vous protéger d’un éventuel non-paiement des sommes dues. Vous avez aujourd’hui la possibilité de souscrire un contrat auprès d’un autre organisme d’assurance externe à la banque. Ainsi, votre choix portera sur le coût global de l’assurance emprunteur, sur les garanties, sur les exclusions de garanties, etc. (=> Comment choisir son assurance emprunteur ? )
Les différentes lois promulguées depuis 2010 ont considérablement modifié le marché de l’assurance emprunteur. La volonté des emprunteurs est aujourd’hui d’avoir une couverture personnalisée et à moindre coût.
Le principe d’équivalence de garanties
Le respect de l’équivalence de garanties est la condition sine qua non pour accéder à la délégation d’assurance. Les garanties exigées par votre établissement bancaire seront inscrites dans la fiche standardisée d’information. L’assureur que vous choisirez pour couvrir votre prêt immobilier devra se conformer aux exigences de l’organisme prêteur en matière de niveaux de garanties. En effet, il vous sera impossible de présenter une offre avec un niveau de garanties inférieur à celui proposé par votre banque.
Comment changer d’assurance emprunteur en investissement locatif ?
Changer d’assurance emprunteur vous permet de minorer le coût global de votre crédit. La mise en concurrence des offres et la renégociation de votre contrat participent à faire des économies sur vos mensualités.
Les textes législatifs
La législation a été récemment modifiée afin de favoriser l’accession à la propriété. Parmi les dernières mesures mises en application, la loi Lemoine et la convention Aeras permettent de faciliter les obtentions de prêts immobiliers. Entrée en vigueur le 28 février 2022, la loi Lemoine permet de résilier son assurance emprunteur à tout moment sans contrainte de délai. Depuis le 1er septembre 2022, tous les crédits souscrits et en cours de remboursement sont concernés. Faisant partie de la nouvelle loi sur l’assurance emprunteur, la convention Aeras permet aux emprunteurs ayant eu une maladie ou un handicap de bénéficier du droit à l’oubli.
La mise en concurrence des offres d’assurance emprunteur
Pour changer d’assurance emprunteur, vous devez trouver un contrat qui corresponde à vos besoins et aux exigences de votre assureur actuel avant d’en demander la résiliation. La comparaison des différentes offres d’assurance de prêt immobilier peut s’avérer chronophage et fastidieuse.
Aussi, nous accompagnons du début de votre démarche jusqu’à la signature de votre nouveau contrat d’assurance emprunteur.
La renégociation des garanties
Le changement d’assurance emprunteur peut être l’occasion de mettre à jour vos garanties. Lors d’un investissement locatif, vous pourriez avoir besoin de garanties optionnelles pour pallier un manque de revenu provenant des loyers de vos locataires. La renégociation des contrats d’assurance emprunteur permet de maîtriser le montant des échéances de remboursement de votre prêt immobilier. En effet, en réduisant l’impact du cout de l’assurance, vous abaissez vos mensualités et par extension, vous contrôlez le montant global de votre crédit.
Contactez-nous pour obtenir la meilleure offre d’assurance emprunteur !
À retenir
- L’assurance emprunteur, pour un investissement locatif, a des exigences identiques que pour tout autre prêt immobilier.
- Lors d’une délégation d’assurance, le niveau de garantie imposé par l’établissement prêteur doit être respecté.
- La mise en concurrence des offres d’assureurs peut vous faire économiser des milliers d’euros sur le cout total de votre crédit.
- Changer d’assurance emprunteur est l’occasion de réviser le niveau de vos garanties.
Vous êtes maintenant en mesure de choisir votre assurance emprunteur pour votre investissement locatif. Pour cela, n’hésitez pas à comparer les différentes offres du marché. Votre prêt immobilier est ainsi couvert selon vos besoins et votre situation professionnelle et personnelle.