Emprunt Sénior : Est-il possible d’emprunter quand on est sénior ?

En introduction il paraît important de rappeler que l’assurance emprunteur a une spécificité, c’est qu’elle est l’un des seuls contrats d’assurance pour lequel le souscripteur, donc l’emprunteur, n’est pas le bénéficiaire.

Le bénéficiaire du contrat, c’est la banque !

L’emprunteur souscrit donc un contrat en vue de garantir le remboursement de son prêt octroyé par un organisme prêteur.

C’est pourquoi il est quelque part normal que la banque choisisse les garanties à souscrire par son client en vue de garantir le capital qu’elle lui prête. Les garanties vont alors garantir tout ou partie du remboursement de l’emprunt en fonction de la nature du sinistre (DC/PTIA ou arrêt de travail ou IP) ou bien même des quotités assurées.

En ce qui concerne les seniors disons les 65 ans et plus il faut distinguer plusieurs cas de figure :

  • le statut professionnel : actif ou retraité ?
  • le type de bien : Résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif ?

65 ans et plus : uniquement investissement locatif ou résidence secondaire. On achète très rarement une résidence principale à partir de 65 ans !

En réalité la nature même du bien et votre statut professionnel conditionnent les garanties d’assurances qui seront imposées par la banque.

Concrètement :

  • Investissement locatif : la banque ne vous imposera que les garanties Décès et PTIA. Pourquoi ? dans le cas d’un investissement locatif, la banque n’a pas de raison d’imposer une couverture arrêt de travail (ITT/IPT) car le fait que l’emprunteur soit en arrêt de travail ou en invalidité n’a aucune incidence directe sur le paiement ou non du loyer par son locataire.
  • Résidence principale ou secondaire : la banque impose les garanties de son contrat Groupe dont l’assureur est souvent la filiale de la banque elle-même (garanties décès, PTIA, ITT/IPT, IPP)

Une assurance en délégation, donc une assurance emprunteur autre que celle proposée par la banque, doit répondre à des critères d’équivalence de garanties que la banque a retenue. (11 critères sur 18 fixés par le CCSF dans le cadre de l’application de la Loi Hamon mais qui font aujourd’hui référence y compris avant signature du prêt pour évaluer l’équivalence d’un contrat avec un autre). Ces critères sont repris dans la fiche standardisée d’information (FSI) remise obligatoirement à l’emprunteur avant la signature de son contrat d’assurance celle-ci énonce les critères minimaux exigés par la banque et présente ceux proposés par l’assurance en délégation qui sont a minima équivalents que ceux de l’établissement prêteur.

Quelle durée maximale pour un emprunt et une assurance de prêt à 65 ans ?

En réalité cela dépend des assureurs et de l’âge de souscription et surtout de l’âge maximal de couverture de leurs garanties. En moyenne il devient difficile de s’assurer en PTIA passé 65 ans. L’emprunteur ne sera pas couvert sur toute la durée de son prêt et il y a de grandes chances pour l’organisme de prêt lui refuse le prêt.

Le meilleur conseil serait d’emprunter absolument avant 64 ans et INIXIA dispose désormais de solutions pouvant couvrir ses clients en DC et PTIA jusqu’à 90 ans !

Quelques exemples de différence de tarifs pour un sénior entre un contrat d’assurance groupe bancaire et un contrat en délégation souscrit par l’intermédiaire d’INIXIA :

Investissement locatif : les garanties exigées par les banques ne concernent alors que le décès et la PTIA (Perte totale et irréversible de l’autonomie). Par exemple, pour un couple de 65 ans actifs cadre non-fumeur empruntant 300 000 € sur 180 mois (15 ans) avec des quotités acceptées par la banque de 50/50, nos clients seniors pourront réaliser jusqu’à 12 000 € d’économie sur la durée du prêt soit un tarif moins élevé d’environ 50% que celui proposé par un contrat bancaire.

Résidence principale ou secondaire : la règle d’équivalence de garanties avec celles proposées dans le contrat groupe de la banque s’impose sur la base des critères CCSF. Il faut donc prévoir ici une couverture avec des garanties complètes. INIXIA est toutefois en mesure de trouver des assurances pour ses clients âgés par exemple de 65 ans, actifs au statut cadre empruntant 300 000 € sur 180 mois (15 ans) avec des quotités acceptées par la banque de 50/50. Nous parvenons à trouver des tarifs faisant réaliser des économies du même ordre en valeur absolue et représentant un tarif moins élevé d’environ 25%.

Toutefois, n’espérez pas acquérir votre résidence principale ou secondaire passé 65 ans avec une assurance en délégation.

Par ailleurs, INIXIA considère l’âge de 69 ans comme l’extrême limite pour un investissement locatif. Dans ce cas de figure l’assurance groupe de la banque peut s’avérer parfois plus intéressante et si l’assurance déléguée fait mieux cela ne se jouera pas sur des montants aussi important que les précédents, disons de l’ordre de 10%.

Pourquoi une telle différence de tarif entre un contrat groupe proposé par la banque et un contrat d’assurance en délégation souscrit par l’intermédiaire d’INIXIA ?

Les marges tout d’abord mais aussi une situation de quasi-monopole jusqu’à la loi Lagarde en 2010. Rappelons-nous que l’assurance de la banque était obligatoire avant ! Cela a permis d’ouvrir timidement le marché qui est encore tenu à 85% par les banques.

Il y a également la base de calcul. Les contrats groupe bancaire sont assurés sur la base du capital initial alors que les contrats d’assurance emprunteur en délégation sont calculés sur la base du capital restant dû. Et dans les faits… Le capital majoré des intérêts que vous devez rembourser à votre banque diminue bien avec vos échéances mensuelles !

Il n’y a réellement que la Loi Hamon qui a réussi à redonner un peu de droit au consommateur en leur offrant la possibilité de résilier leur contrat d’assurance dans les 12 mois suivant la signature de leur offre de prêt. Le problème de ce dispositif est que dans les faits, malgré les critères d’équivalence de garanties, cela demeure encore une lutte avec certains établissements financiers pour leur faire accepter une délégation d’assurance en après-coup.

Le meilleur conseil d’INIXIA est d’imposer une délégation d’assurance à la signature de son prêt !


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